近几年来，好多房企的传统地产开导业务都在削弱，但他们的看法也曾运转向其他畛域转化，比如物管、商管、代建等畛域。

其中代建是频年来发展最马上的多元化业务之一，以至成了好多头部房企的战术要点。

在商场下行期，代建业务也如实知道出了抗周期的脾性，不外，跟着入局代建的房企越来越多，代建畛域的竞争正在趋向强烈，并分化出了不少细分赛谈，如商办代建、市政代建、资方代建与产业园代建等等。

值得刺眼的是，产业地产热度的逐年飞腾，也带火了产业园代建业务，参与主体与联结模式越来越种种。今天小明就来梳理一下，当下产业园代建畛域的几种主流联结模式。

纯工程代建模式

纯工程代建对房企来说是最省事的一种模式。

工业厂房的开导设置比住宅、商办类居品要简短得多，建筑里面不需要分隔太多套型，也不需要作念精装，主要把建筑主体作念好、六合墙找平就饱胀了。

纯工程代建款式具有建安资本低、工期短等脾性，对绝大多数房企来说都莫得艰苦。

主要面向的客户，大多是各地政府部门或是拿地私用的龙头企业。他们通常对款式居品有知道的筹备，或者是手中已特意向入驻的客户，也曾提供了的确的需求。

而代建方只需要按照需求，作念好开导设置管束，将园区如期委用给业主使用就好。代建方输出开导管束教学与专科团队，赚钱点主若是收取开导管束费。

但相干于传统物业开导来说，纯代建处事的溢价水平并不高，不错说赚的是贫窭钱。因此会参与这种模式的代建方，一般都是已酿陈规模效应的代建龙头企业。

而更多的代建企业，倾向于在代建的基础之上，提供更多围绕产业园全案开导运营的处事，以造就处事溢价。

前期究诘+工程代建模式

固然产业园在狭义的开导设置限制上来说，对房企没什么难度。但作念过产业地产的东谈主都知谈，开导产业园的最浩劫点，从来都不是怎样设置，而是怎样作念定位和作念筹备。

市面上简直只需要纯代建，而不需要前期究诘处事的业主，其实是比拟有数的。它们要么对自己的谈判空间需求相等了解，要么等于也曾有现成客户等着进驻的、政府牵头作念招商的园区。

但其他的绝大多数产业园在设置之前，地盘方都必定会濒临园区定位与筹备的难题。

尤其是频年来，各地拿地与开导主体中城投、国资企业及金融机构越来越多。他们的主业和坚定并非地产开导，也没作念过产业招商，对款式定位与筹备研判模子不熟谙，也莫得团队来作念这件事。

更何况产业园款式对前期产业调研与定位专科性、精准性的要求，比一般的住宅、商办款式都要高得多。

园区到底应该发展什么产业？作念什么样的厂房？硬件应该达到什么表率？需要提供什么样的配套和处事？这些问题要让非专科诞生的企业来应对，那就相等于摸黑步碾儿，根柢莫得标的。

因此，在工程代建基础上搭配前期究诘处事，是产业园代建畛域更常见的需求。

在究诘+代建类款式中，有过产业地产开导与操盘教学的房企，不仅能作念好开导管束，还能输出专科的产研后果，为园区定位与筹备职责提供科学撑握，将定位和居品与商场需求之间进行匹配。管好进程、质料、安全，款式开导更有序，戳此了解

在这个经由中，代建商的专科价值会加倍突显，带来更高的处事溢价。招商蛇口、中新集团等专科园区开导商，都在宇宙各大地向政府、企业主体开拓这种模式的联结。

另一方面，以作念产业地产见长的民营房企，也在从中寻求契机。基于过往训诲的产园开导与运营教学，他们切入代建业务是比拟容易的。

固然民企这一年来主动拿地少了，重钞票投资赫然削弱，但来自于国央企和城投公司的日益膨大的产园究诘与代建需求，却是他们绝佳的转型契机。

设置+招商打包模式

在究诘代建基础上加入代招商，等于设置+招商的打包模式，这亦然比拟多见的一种联结神志，需求主要来自于完全莫得任何开导教学与产业招商资源的地盘方。

比如华南地区一些旧厂的工场主和旧村村委，等于这种模式下的典型需求方。

频年来，华南地区的城市更新款式中，有不少款式包含了工业厂房与研发用房的方针。而工改工款式则针对性更强，好多旧厂更新款式筹备的产业用房方针占比，逾越70%都算是常见的。

但关于村委、工场主来说，他们不仅莫得才气作念工程设置，并且也莫得饱胀的产业资源，去撑握一个产业园区。

在畴昔产业园代建赛谈还很冷门的时间，有些地盘方选择独自揽下这些活儿，我方去找工程方作念创新。

但由于阑珊专科定位与招商才气，除了地段极佳的更新款式除外，多数款式创新后都没能得到妥善周转，只可终年空置或租给支付才气低、合约不剖判的商户，拼集运营。

如今一线城市的旧改模式也曾发展得很训诲，对城市的渗入也越来越潜入了。当天的旧村村民和工场主最不宁愿看到的，等于手中物业空置、价值贬损，他们对设置+招商的打包式处事的需求在不休提高。点我了解，聪惠园区数智招商有筹备

在他们看来，唯有引入富饶教学的房企，一次性管束物业创新与招租的问题，才能竣事大家对将来物业增值的生机。

而相较于究诘代建来说，这种更进一步的招商打包模式，反而是产业地产专科诞生的民营房企，最粗略阐述坚定的畛域。

因为国央企与民企插足产园代建赛谈，其主见与侧重点是有各异的。说白了，在代招商方面国央企比民企更“挑客”。

国央企更谨防业务布局的多元化构建、品牌影响力的扩张等等，但想要取得他们手中的优质产业资源，是极其艰苦的。

除非是规模可不雅、且受到当地有关部门疼爱的重点款式，与其达成招商联结粗略显贵扩大国企的影响力，不然国企不太可能对外部联结款式倾囊相助。

而民营房企则不同，只须联结条目谈妥，民企会很答允输出我方的招商才气，匡助地盘方贯串产业资源。毕竟除了究诘与开导管束费除外，招商佣金亦然不行漠视的一块收益。

但需要刺眼的是，有些传统地产开导诞生的房企，也混在队列里打着产服的旗子寻找联结。他们固然在地产开导教学方面莫得什么问题，但永远如故在用地产想维作念产城。

华南地区这种情况相等常见，一些开导商贯串了产业款式的代建寄托后，岂论是究诘要领如故招商要领，用的都是住宅开导的模式。

款式定位完全按甲级写字楼的标的来作念，产业定位看似肥大上却完全无法落地，根柢招不来主见企业。

招商也只会寄托传统代理公司来作念，招商招了泰半年也没找到匹配的客户资源。临了款式定位只可一王人推翻重作念，两边的联结以失败告终。

包含代运营在内的全案处事模式

如果在前一种模式的基础上，再加入园区落成后代运营处事，那么就算是产业园款式中最为全面的全案处事模式了。

这类模式的需求方很等闲，岂论是城投、实体企业如素交改地盘方，都需要面对园区持久运营的挑战。

但问题在于，能简直作念好产业运营的企业历历，更别说能从定位开导到招商运营，悉数链条都完好作念下来且都能作念好的企业了。当今市面上宣称能作念的多，但本体上能作念的少。

简直粗略作念到全案处事的，主要有两种企业。一种是在产业地产开导畛域名次靠前的头部企业，另一种是深耕原土产业地产的企业。

前一种很好领略，这些在产业地产畛域格杀多年的头部房企，岂论是在开导回是在招商运营上，都具备充分的实行教学。他们有才气把产业地产的悉数开导运营链条都拎起来、作念塌实。点我了解，园区数字化运营管束有筹备

比如招商蛇口这几年发展起来的会展代建业务，位于深圳宝安区的会展新城等于一个典型的案例。

早在2016年，招商蛇口就中标了深圳海外会展中心邻近11个地块的开导设置权，其中包括住宅用地、商办用地与酒店用地等多种业态。

在此基础上，招商蛇口贯串了深圳海外会展中心的代建、究诘与运营管束处事，这是全球第二大、国内第一大规模的会展中心。

依托于央企丰足的产业资源配景，与刚劲的城区空洞开导与运营实力，招商蛇口将会展代建与地产开导两伟业求竣事了有机交融。

会展中心落成运营后，为悉数会展新城带来了海量商务与旅居东谈主流，推高了悉数城区的热度，也造就了邻近11个地块的开导价值。

另一方面，不同地块多元业态的协同开导，也为会展中心提供了完备的商务与居住配套，贯串了城区中的营业、居住、旅居、办公与文娱失业等复合化功能。

这么的会展代建业务，与地产开导业务之间是互促的。唯有头部的产业地产公司，才有才气调养饱胀的资源，来贯串这种规模的政府代建，并作念好如斯深广的城区开导，竣事产城交融。

而与之相对的，深耕原土产业地产的中微型企业，针对的则是完全不同的客群。

在粤港澳大湾区的产业重镇，比如东莞、佛山等地，有好多运营了几十年、行将插足旧改阶段的老旧厂区。在这些厂区中，孵化出了少数具有产业园开导与运营实力的企业。

他们多年前就运转参与旗下园区的旧改职责，经过多年的实行与千里淀，也曾酿成了一套与当地产业发展和企业谈判需求相契合的定位、招商措施论，并领有了专科的实操团队。

在多年参与旧改的进程中，这些企业主看到了深广产业园旧改商场中的契机。因为并非每个工场主都有技术、或特意愿去独自作念旧改，是以这里面蕴涵着多数商机。

于是在谈判主业的同期，这些企业主运转涉足专科的产业园开导与运营业务，成立产业处事公司，并运转向外贯串产业园全案处事。

别看这些原土企业规模不大，但他们的上风却十分赫然。

领先，他们手脚成长于当地的实体企业，对城市的产业近况、政策与发展趋势，有极潜入的了解。在作念款式定位时，有充分的在地教学来撑握；

其次，他们与当地其他企业、园区保握了多年的干系，相等知道潜在客户的发展现象和需求，能很好地保证园区筹备的落地性，确保居品与客户需求相匹配；

其三，他们与当地有关政府部门打交谈的时间很长，这对款式的报建、扶握政策呈报、大客户招商职责都大有裨益。

基于这些切中痛点的私有上风，他们在旧改地盘方眼前所展现出的专科性与落地性，是外来的究诘公司或大型处事商比不了的。

这就和原土深耕型房企，在一般城市更新畛域中的上风是相通的。将来在旧改进展且产业基础刚劲的城市中，也必将孵化出一批精于居品属地化、招商运营属地化的原土强企。

结 语

当下，代建也曾是地产行业内公认的蓝海。固然这条赛代也曾开辟多年，但商场后劲还未被充分挖掘。

但这几年来代建畛域内的赛谈愈发细分，这恰是商场后劲被逐渐开释的信号。产业园代建手脚正在兴起的赛谈，竞争将会越来越强烈，新的玩法、模式也会不休清楚。

将来，国央企、头部民企和原土企业这几大类商场参与者，可能将会奠定产业园代建畛域的竞争方式。他们必须识别并阐述自己的各异化上风，开辟出属于我方的商场。